LỜI MỞ ĐẦU
Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội. Nguyên nhân của các tranh chấp như thế nào, cơ chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp thời và chính xác các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch hay không là những vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật (bao gồm cả pháp luật nội dung cũng như pháp luật hình thức).
Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như đi sâu vào phân tích đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại Tòa án, nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng Cộng Sản Việt Nam đã đề ra phương hướng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế xã hội đến năm 2015 là: “Đổi mới, hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai, tài nguyên, vốn và các loại tài sản công khác để tài nguyên, vốn và các tài sản công được quản lý, sử dụng có hiệu quả, khắc phục tình trạng thất thoát, lãng phí. Đất đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả”.
Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp. Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đối với các dạng tranh chấp này cũng gặp không ít khó khăn và số lượng án bị hủy sửa ngày càng gia tăng. Cũng qua thực tiễn xét xử cho thấy việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu luôn là vấn đề gặp nhiều khó khăn, nhiều vụ án đã xét xử nhưng rồi bị hủy sửa, cải sửa bởi các cấp phúc thẩm, giám đốc thẩm.
Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật…xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội.
Thời gian qua, việc xác định tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ những vấn đề mang tính bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, nhiều khó khăn trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Việc sửa đổi Luật Đất đai trong tình hình hiện nay là rất kịp thời, đáp ứng được yêu cầu cáp thiết trong giao lưu dân sự ngày càng phong phú, đa đạng, trong đó có các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý để xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong quan hệ hợp đồng, tạo căn cứ để Tòa án giải quyết xác định các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực hay bị vô hiệu, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần tạo sự ổn định và lành mạnh trong giao lưu dân sự, thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội.
Để quyền của các chủ thể được tôn trọng, pháp luật cần có những quy định thích ứng để giải quyết những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên quan đến tài sản này trên cơ sở pháp luật hiện hành và hướng hoàn thiện các quy định pháp luật trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và để góp phần nâng cao nhận thức và áp dụng thống nhất các quy định của pháp Luật Đất đai nhằm giải quyết tốt hơn các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác xét xử với hiệu quả cao hơn.
Vì vậy nên tác giả chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm đi vào nghiên cứu tìm hiểu cũng như phân tích đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời tìm ra phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là cần thiết, có ý nghĩa về mặt lý thuyết cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật, để hạn chế sai sót thường gặp trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới.